¿QUÉ OCURRE CUANDO UNO DE LOS HEREDEROS OCUPA EN EXCLUSIVA UN INMUEBLE QUE PERTENECE A TODOS?

Un mundo ideal no existe y, esto también se traslada a los herederos tras el fallecimiento de una persona, especialmente si median inmuebles en su inventario.

Es una situación que se repite con más frecuencia de lo que pudiera parecer y es una causa bastante habitual de litigios entre herederos siendo realmente que genera algunos de los conflictos familiares más enquistados y dolorosos: los padres fallecen, dejan un piso a sus hijos a partes iguales y uno de ellos —ya sea por necesidad, por apego sentimental o simplemente por conveniencia— se queda en la casa, cambia la cerradura y no quiere ni vender, ni pagar nada, ni dejar que sus hermanos disfruten del inmueble por turnos. Los demás herederos se encuentran entonces ante un muro: son propietarios de algo que no pueden usar ni vender porque un familiar lo ocupa sin permiso de nadie.

¿Hay salida legal? La respuesta corta es sí, y nuestro ordenamiento ofrece herramientas concretas, tanto amistosas como judiciales; el tiempo y el coste dependerán de la voluntad de acuerdo de las partes. Seguidamente, explico en líneas cuáles son, cómo funcionan y qué dice la jurisprudencia más reciente al respecto.

Disculpen los lectores si algunos párrafos les pueden resultar muy técnicos.

La herencia sin repartir: todos son dueños de todo, pero nadie tiene nada en concreto.

Para entender el problema, hay que comprender primero qué ocurre jurídicamente cuando alguien fallece y deja bienes a varios herederos. Hasta que la herencia se reparte formalmente —lo que se denomina partición hereditaria— los bienes no pertenecen a ningún heredero en particular. Pertenecen a todos ellos en conjunto, formando lo que denominamos caudal hereditario.

Esto tiene una consecuencia fundamental que recoge el artículo 1068 del Código Civil: solo una vez realizada la partición legal, cada heredero obtiene la propiedad exclusiva sobre los bienes que le sean adjudicados. Dicho de otro modo: mientras no haya reparto, ningún heredero puede apropiarse de un bien concreto. El Código Civil también establece en su artículo 394 que cada partícipe puede usar las cosas comunes, pero solo si lo hace «conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho». La ocupación exclusiva y excluyente de la vivienda por parte de un solo heredero vulnera frontalmente esta regla, y de esa vulneración nacen las consecuencias jurídicas que explico a continuación.

¿Hay opciones antes de ir a juicio? Sí.

Antes de hablar de los procedimientos judiciales, conviene recordar que debe de procurarse siempre el acuerdo entre las partes. Si uno de los herederos quiere quedarse en el piso, las vías amistosas son:

• Venta del inmueble y reparto del precio entre todos los herederos a partes iguales: es la solución más limpia y habitual cuando nadie tiene especial interés en conservar el bien.

• Adjudicación a uno de los herederos con compensación económica al resto: el heredero que quiere quedarse con el piso abona a sus coherederos el valor de sus cuotas. (Aquí habrá que tener cuidado de que no exista exceso de adjudicación de cara a Hacienda).

• Establecimiento de un turno de uso: se acuerda que cada heredero disfrute del inmueble durante periodos determinados, si ninguno necesita vivir en él de forma permanente.

• Arrendamiento a un tercero y reparto de la renta: si ninguno quiere vivir allí, se alquila y se distribuyen los ingresos proporcionalmente.

• Pago de una compensación mensual al resto: si uno solo quiere vivir en el piso y los demás lo consienten, puede abonar a sus coherederos una cantidad mensual pactada. Esta es la vía amistosa más frecuente cuando existe mínima voluntad de diálogo.

La compensación por uso exclusivo: como una opción amistosa

Cuando un heredero quiere seguir viviendo en la casa familiar, la solución más razonable sería que pague al resto una compensación mensual equivalente al valor de alquiler de mercado que tendría el piso, proporcional a las cuotas de cada heredero. Si el piso vale en arrendamiento 1.000 euros al mes y hay tres herederos con partes iguales, el heredero que ocupa debería abonar a cada uno de sus coherederos 333 euros mensuales.

Esta compensación puede pactarse de forma extrajudicial mediante un simple acuerdo escrito entre todos los herederos. Pero si el heredero que ocupa el piso se niega incluso a esta fórmula, la compensación puede entonces reclamarse judicialmente, y su cálculo se efectuará mediante informe pericial que determine el alquiler de mercado del inmueble.

Un detalle muy importante: la compensación solo es exigible desde el momento en que algún coheredero se opone formalmente al uso exclusivo. Si nadie protestó durante años, se entiende que hubo un consentimiento tácito durante ese periodo. Por ello, si conviene actuar cuanto antes y dejar constancia escrita —mediante burofax, notificación notarial— de que se opone al uso gratuito y exclusivo del inmueble.

CUANDO EL ACUERDO NO ES POSIBLE

El problema surge cuando el coheredero que ocupa el inmueble se niega a cualquiera de las alternativas anteriores: ni vende, ni paga, ni deja usar el piso al resto. Cuando el diálogo fracasa, quedan dos vías judiciales principales: el desahucio por precario y la acción de división de la cosa común.

Un paso previo obligatorio desde 2025: el intento de acuerdo extrajudicial (MASC)

Antes de presentar cualquiera de estas demandas, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia —en vigor desde el 3 de abril de 2025— exige acreditar que se ha intentado resolver el conflicto extrajudicialmente mediante un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC). Este requisito es de procedibilidad: sin acreditarlo, el juzgado no admitirá la demanda (habría que ver en la fecha en que esto se produjera, pues se están produciendo modificaciones a este respecto).

Para los legos en la materia, el MASC puede consistir en una negociación directa entre abogados, una mediación civil, una conciliación u otro mecanismo de resolución extrajudicial reconocido legalmente. Lo determinante es que el intento sea real, referido al objeto del litigio y quede documentado. En la práctica, para el desahucio por precario entre coherederos, el burofax de requerimiento previo —que ya era aconsejable— adquiere ahora una dimensión añadida: además de poner en marcha el plazo para exigir compensaciones, sirve como punto de partida del intento de acuerdo extrajudicial exigido por la ley. La documentación que acredite ese intento debe acompañar obligatoriamente a la demanda judicial.

Primera vía judicial: el desahucio por precario entre coherederos

¿Qué es el precario?

El precario, es una situación de hecho: alguien ocupa un bien ajeno sin tener ningún título legal que lo justifique y sin pagar renta, por la mera tolerancia de quienes tienen derecho sobre ese bien. En el contexto de una herencia indivisa, si un heredero ocupa la vivienda en exclusiva, impidiendo que los demás la usen, y no hay ningún contrato, legado específico ni resolución judicial que ampare ese uso exclusivo, ese heredero se encuentra en situación de precario. Su condición de coheredero no es, por sí sola, un título suficiente para poseer en exclusiva.

¿Qué dice el Tribunal Supremo?

La jurisprudencia sobre este punto es clara y consolidada. Entre otras:

En la sentencia del Tribunal Supremo 547/2010, de 16 de septiembre, el TS reconoció expresamente la acción de desahucio por precario entre coherederos.

La STS n.º 1576/2024, de 20 de noviembre (CENDOJ: 28079110012024101571), vino a confirmar y precisar que una herencia integrada por un único bien, la vivienda familiar, en la que uno de los cuatro coherederos la ocupaba en exclusiva, alegando en su defensa que era él quien pagaba el IBI, los suministros y los gastos del inmueble, y que además ostentaba una cuota hereditaria superior a la del resto de sus hermanos juntos —cuota que, según argumentaba, le había sido transmitida en parte por legado de la madre—. El Tribunal Supremo desestimó íntegramente el recurso de casación y confirmó el desahucio por precario, que, por estar interrelacionado con este artículo y considerarlo muy interesante, transcribo.

En primer lugar, la sentencia reitera que el título de coheredero no ampara la posesión exclusiva de un bien hereditario. Durante la indivisión, todos los coherederos tienen título para poseer, pero ese título es común y corresponde a la comunidad, no a cada uno individualmente. Por tanto, quien ocupa en exclusiva un bien de la herencia se coloca en posición de precarista frente a los demás, con independencia de cuánto tiempo lleve habitando la vivienda o de cuál haya sido la voluntad del causante expresada de manera informal.

En segundo lugar, la Sala rechaza expresamente que tener una cuota hereditaria mayor —aunque fuera superior a la del resto de coherederos juntos— otorgue derecho alguno a poseer en exclusiva el único bien de la herencia. Mientras no se practique la partición y liquidación, no cabe determinar a qué parte del bien corresponde la cuota de cada heredero, y por ello ninguno puede arrogarse el uso total. En particular, la sentencia precisa que un legado de derechos sobre el inmueble que no ha sido ejecutado ni liquidado no constituye título suficiente para poseer en exclusiva con oposición de los demás coherederos.

En tercer lugar, el Tribunal Supremo descarta que el pago de gastos —IBI, comunidad, suministros, impuestos— por parte del ocupante tenga virtualidad alguna para enervar la acción de precario o para justificar la ocupación exclusiva. Sufragar los gastos del inmueble es una consecuencia de la copropiedad, no un título que legitime la exclusión de los demás.

En cuarto lugar, la sentencia es contundente al señalar que la posesión excluyente se aprecia de forma objetiva: el hecho de que el demandado hubiera cambiado la cerradura de la vivienda y viviera allí de forma continua y habitual constituía, por sí solo, una ocupación que impedía el uso a los demás coherederos, con independencia de la intención subjetiva que alegara.

Finalmente, la Sala confirma que la acción de desahucio por precario es compatible con otras vías como la acción de división de la cosa común: el hecho de que esta última también estuviera disponible no impide el ejercicio del desahucio. La acción se ejercita en beneficio de toda la comunidad hereditaria, para devolver la posesión del bien al conjunto de coherederos y permitir que se proceda a la partición en condiciones de igualdad.

¿Qué no es un título válido para poseer en exclusiva? A la luz de esta sentencia, los tribunales han rechazado sistemáticamente los siguientes argumentos como justificación de la posesión exclusiva:

• Ser el coheredero con mayor cuota.
• Haber pagado el IBI, la comunidad o los suministros del inmueble.
• Llevar años habitando la vivienda antes del fallecimiento del causante.
• Ser beneficiario de un legado que todavía no ha sido ejecutado ni liquidado.
• La mera tolerancia o el deseo informal del causante de que el ocupante continuara en la vivienda.

Sí habría título válido —y por tanto no cabría el desahucio por precario— en supuestos como: la atribución judicial del uso de la vivienda familiar en un procedimiento de divorcio, la existencia de un legado de uso y habitación específico y perfectamente formalizado y ejecutado, o la existencia de un contrato de arrendamiento o comodato vigente suscrito con el causante en vida.

Procedimiento judicial a seguir:

Juicio verbal renovado por la LO 1/2025 El desahucio por precario entre coherederos se tramita mediante juicio verbal, que otorga esta vía a cualquier demanda que pretenda la recuperación de la plena posesión.

Segunda vía: la acción de división de la cosa común y la subasta judicial

El desahucio por precario resuelve el problema de la ocupación, pero no pone fin al proindiviso. Si los herederos siguen sin ponerse de acuerdo sobre qué hacer con el piso, existe una segunda herramienta: la acción de división de la cosa común, también conocida como extinción del proindiviso.

El artículo 400 del Código Civil prevé: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común». Este derecho es prácticamente absoluto. Solo puede quedar en suspenso si todos los comuneros pactan de común acuerdo mantener el bien indiviso durante un periodo de tiempo, con un límite máximo de diez años renovables. Pero en ausencia de ese pacto, cualquier heredero puede, cuando quiera, exigir judicialmente que se ponga fin a la situación de copropiedad.

¿Qué ocurre cuando el bien es un piso?

Un piso no puede dividirse físicamente en partes proporcionales a las cuotas de cada heredero sin que pierda su utilidad y valor. Estaríamos ante un bien que es esencialmente indivisible. Ante esto, el artículo 404 del Código Civil establece que si los condueños no se ponen de acuerdo en que el bien se adjudique a uno solo indemnizando a los demás, «se venderá y repartirá su precio».

El artículo 1062 del Código Civil resulta especialmente relevante en el ámbito de las herencias: «Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga». Es decir: con que un solo heredero lo solicite, el juez puede ordenar la venta en subasta pública con acceso a cualquier comprador externo. No hace falta unanimidad ni mayoría.

El procedimiento para la subasta judicial: La acción de división se ejercitará mediante un juicio ordinario. También aquí la LO 1/2025 exige acreditar el intento de MASC previo antes de admitir la demanda.

Hay que tener muy en cuenta: la subasta judicial suele obtener un precio inferior al del mercado libre, ya que los compradores en subastas esperan un descuento por la complejidad del proceso.

Las dos vías judiciales, coordinadas

El desahucio por precario y la acción de división no son mutuamente excluyentes: pueden ejercitarse de forma coordinada, aunque tienen que tener en cuenta que son dos procedimientos distintos.

¿QUÉ PUEDE HACER USTED SI ESTÁ EN ESTA SITUACIÓN?

Si es usted uno de los herederos perjudicados por la ocupación exclusiva de un coheredero, puede

• Reclamar una compensación económica mensual (equivalente al valor de alquiler de mercado proporcional a su cuota) desde el momento en que formule oposición expresa y por escrito al uso gratuito: es la vía más rápida y menos traumática cuando existe mínima voluntad de diálogo.

• El desahucio por precario para desalojar al ocupante que carece de título legal, tramitado por juicio verbal, requiere el intento previo de MASC acreditado documentalmente.

• La acción de división de la cosa común para disolver el proindiviso con independencia de si los demás herederos quieren o no quieren vender, que puede culminar con una subasta judicial pública abierta a cualquier comprador. También exige MASC previo.

Las tres vías son ejercitables por un solo heredero, sin necesidad de obtener el respaldo de los demás. La ley no obliga a nadie a permanecer indefinidamente en una situación de copropiedad que no desea ni puede gestionar. En cualquier caso, se trata de procedimientos que requieren la asistencia de abogado y procurador, y en los que la estrategia —la documentación que se aporte, el momento en que se formaliza la oposición al uso exclusivo, la correcta acreditación del MASC previo, la coordinación entre las distintas acciones— puede marcar la diferencia entre un resultado más rápido y uno que se dilate más aún de lo que se dilatan los plazos actuales en los juzgados.

Mi recomendación, antes de llegar a la vía judicial, si está en este caso, trate de  llegar a un acuerdo. El coste emocional y económico de un procedimiento judicial es algo que deberían tener muy en cuenta.

Nota: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Si se encuentra en una situación como la descrita, le recomiendo consultar su caso antes de tomar ninguna decisión.